导语：四月份，烟台楼市在经历了三月的小阳春之后有所回落，总体走势平稳。土地市场方面，共三宗地块成功出让，摘牌方均为本土开发商；城市建设方面消息不断，医疗产业成为四月份的关注重点；同时，为了更好的缓解金融压力和防控风险，烟台市对住房公积金个人住房贷款额度进行了重新调整。
具体内容请看房天下出品的《2021年4月烟台楼市白皮书》
四月份，烟台六区商品住宅共成交3104套，成交均价11624元/平。在经历了三月的小阳春之后，四月份的烟台楼市热度小幅回落，成交套数环比下降了15%，成交均价变化不大，环比上升了1%。但相比去年同期均有上升，成交套数和成交均价分别同比上涨5%和4%。
六区内，芝罘区仍然是六区中成交套数最多的，共成交729套。福山区成交套数涨幅最大，共成交604套，环比上涨11%，同比上涨78%。成交均价方面，莱山区13780元/平，依旧领跑六区均价，各区成交均价相比上月基本无变化，浮动最大的是牟平区，成交均价7459元/平，环比上涨6%。
单盘成交方面。进入成交套数TOP10的有滨湖万丽、万科壹都会、烟台华润中心、保利堂悦、瑞玺公馆、招商马尔贝拉、城发云悦府、力高清悦华府、华发观山水和中建悦海和园，其中，福山区和开发区的楼盘项目各占三席，主要原因是这些楼盘选择在四月份进行了开盘加推和集中签约。
成交金额TOP10有滨湖万丽、万科壹都会、烟台华润中心、瑞玺公馆、万科翡翠长安、招商马尔贝拉、融创蓝天壹號、保利堂悦、佰和荣筑和万科御龙山悦莊。莱山区的楼盘项目占比最大，有滨湖万丽、华润中心、万科翡翠长安和融创蓝天壹號四个项目进榜。万科有万科壹都会、万科翡翠长安和万科御龙山庄三个项目上榜，总成交金额达到3.44亿。
四月份六区商品住宅存量共57216套，总面积677.04万㎡，去化周期18个月。
土地市场方面，四月份烟台市区土地市场共有3宗地块挂牌，分别位于蓬莱区、开发区和芝罘区。三地块均被本土开发商成功摘牌，出让总面积为84368.9平方米，总成交金额30963万元。
蓬莱区出让的地块位于小泰山路南、拦驾疃小区西。出让面积：64576㎡，用地性质: 住宅、商业用地，起报总价：19373万元，容积率： ≥1.5且≤1.9，建筑面积：地上建筑面积≤122694.4㎡且≥96864㎡，地下建筑面积≤64576㎡。绿化率：≥35%。
该地块最终被烟台豪申房地产有限公司以起始价摘牌。从高铁片区的建立到文旅项目重点的规划，蓬莱区的发展越来越被看好。此前，碧桂园、恒大、龙湖等品牌房企已经进驻蓬莱，但多集中于中部和东部地区，本次地块的成功出让，或许是蓬莱乃至整个烟台地产市场西进的一个信号。
开发区的出让地块位于开发区潮水玉兰路以东、百合街以南。出让面积：7558.5㎡，用地性质: 住宅用地，起报总价：3090万元，容积率：≥1.5且≤1.82，建筑面积：地上建筑面积≤13756.47㎡，地下建筑面积约5800㎡，绿地率：≥30%。
该地块最终被烟台恒基投资置业有限公司以起始价摘牌。由于该地块西侧紧邻烟台恒基投资置业有限公司的天禧佳园小区，因此该地块的出让极有可能是天禧佳园小区的二期项目用地。
芝罘区出让地块位于通车路以南、青年南路以东、逸城山色小区以西。出让面积：12234.4㎡，用地性质: 居住兼容商务，起报总价：8500万元，容积率：＞1.9且≤2.1，建筑面积：规划地上建筑面积<25700 平方米，地下车库建筑面积约 8600 平方米，绿地率：＞30%。
该地块最终被烟台雅泽房地产开发有限公司以起始价摘牌。据了解，本次出让的地块为逸城山色新一期项目用地，位于逸城山色二期西侧，目前地上建筑为板房。本次出让的地块面积并不大，而且根据容积率来看，在该地块上最有可能出现的建筑物应该是高层住宅。而且根据用地性质为居住兼容商务和地块两面临街的便利条件来看，很可能还会加盖底层沿街商铺。
城市建设方面，四月份烟台城建方面新闻不断，共有三家医院公布了新建消息，烟台医疗产业迎来大升级。另外，四月份值得关注的城建新闻还有幸福片区两条新建道路和一座新建学校对外公示，以及蓬莱高铁片区首开区规划公开。
4月2日，烟台海港医院改扩建规划建筑设计方案公示，根据此前官方对外公开的信息，本次烟台海港医院的改扩建工程将打造国家卒中中心、胸痛中心、康复中心，这意味着新院建成后，烟台海港医院将成为芝罘中心城区更具规模的医疗功能区之一。本次烟台海港医院的改扩建意味着整个幸福新城板块医疗产业的一次升级，将会充分助力幸福新城工程建设。
4月7日，滨州医学院烟台附属医院与烟台高新区管委正式签署高新区医院项目合作协议，医院建设地点位于海澜路9号，含门诊楼4层、医技楼3层、住院楼12层。项目正式运行后，将会结合区域疾病谱特点，引进国内或国际高端特色专科人才，优化高新区的医疗资源配置，提升整个高新区的医疗卫生水平。
4月9日，南部新城医院规划建筑设计方案公示，此次公示的南部新城医院为芝罘医院的新院区，目标是建设一所“大专科，小综合”医院。医院计划分两期建设，一期建设南部新城医疗中心，是一所以基本医疗为基础、专业特色突出的二级甲等综合医院，满足辖区群众看病就医需求，带动南部新城的发展；二期建设将进一步提高医院的医疗服务、教学与科研能力，争取成为医学院校的非直属附属医院，按照三级医院标准，将医院建成具有专科特色的区域精品医院，成为烟台市区南部医疗中心。从而缓解芝罘区南部地区甚至是福山区部分地区居民的医疗健康需求。
4月16日，烟台市自然资源和规划局公布了开埠路（幸福北路至幸福中路）和福盈路（开埠路至珠玑东路）两条新建道路的《建设项目用地预审与选址意见书》。
作为烟台市区的老城区域，幸福一带一直以来都有严重的交通拥堵问题。随着幸福片区被划定为烟台市九大重点工程之一，幸福片区的整体实力被进一步提升，而这也对配套交通的也有着极高的要求。本次两条新建道路的公示，将意味着幸福片区内部的交通压力将得到进一步缓解，整个片区的活力将会进一步增强。
同样是在幸福片区，本月关于教育方面还有一项重大新闻。在4月16日烟台市发改委发布的《2021年重点建设项目目录》中，公布了18个烟台2021年的市级重点建设项目，其中就有烟台一中幸福新校区的消息。
在幸福新城的规划中，教育板块是非常重要的一环。本次落脚幸福新城的烟台一中新校区按最高标准设置60个班，每班50人。项目首期建设5.8万平米，包括教学楼及实验楼辅助用房、学生宿舍和食堂餐厅等。目前项目主体施工已经完成了45%，预计9月竣工。
对于烟台来说，烟台一中代表的就是一流的教育资源，无论它落脚到哪里，都会对该区域的发展起到极大的推进作用。其中最显而易见的表现就是周边房价直线上涨，区域固定居住人口不断增加从而带动经济发展。随着新学校的落成，周边配套的各行各业都将会有跟进和发展，幸福新城将会在烟台的“九大片区”中，跑出自己独特的“加速度”。
4月4日，蓬莱高铁片区指挥部发布高铁片区招商手册及首开区详细规划，蓬莱高铁片区规划正式出炉。这也意味着，烟台市范围内继莱山高铁新区和开发区大季家站南片区外，出现了第三个高铁片区。
在《2021年重点建设项目目录》中，潍烟高铁和莱荣高铁的续建是其中重要的一个部分，而蓬莱高铁片区的诞生，就是得益于潍烟高铁的建设。潍烟高铁将会途经潍坊、青岛、烟台市，是环渤海高铁和山东省“三横五纵”快速铁路网中“北部一横”重要组成部分，是国家中长期铁路网中沿海通道和京沪辅助通道向山东半岛的延伸。
从这次公开的首开信息中我们可以看到，蓬莱高铁片区的首开区就是围绕蓬莱高铁站这个重点展开的，以蓬莱高铁站为核心，打造出一套“站游一体，立体开发”的站城综合体。而目前虽然已经有恒大、碧桂园等品牌房企进驻了蓬莱，但整个蓬莱高铁片区的核心和右翼区域还处于相对空白的阶段，因此蓬莱高铁片区很可能将会成为品牌房企们的下一个目标。
4月27日，烟台市住房公积金管理中心网站上公布了《关于调整烟台市住房公积金个人住房贷款额度计算标准的通知》，对2021年烟台市的住房公积金个人住房贷款额度进行了重新调整。
本次调整的原因，是因为截至2020年底我市公积金使用率达到121％，个贷率达到95％，超出国家规定的85％警戒线，资金流动性风险日益凸显。为了缓解我市住房公积金使用率过高的压力和防控风险，对我市的住房公积金个人住房贷款额度计算标准进行适当调整，实行贷款额度与个人住房公积金账户余额挂钩。
具体内容如下：
在我市住房公积金个人住房贷款最高限额内，贷款额度按以下三项计算结果的最低值确定。
具体内容如下：
在我市住房公积金个人住房贷款最高限额内，贷款额度按以下三项计算结果的最低值确定。
1.按住房公积金账户正常缴存余额的倍数计算的贷款额度
计算公式：贷款额度＝（借款申请人住房公积金账户正常缴存余额+共同申请人住房公积金账户正常缴存余额）×倍数
计算的贷款额度以万元为单位，低于万元的，按万元确定。
在我市住房公积金个贷率小于或等于85%时，倍数按30倍计算；在我市住房公积金个贷率大于85%时，倍数按20倍计算。
当个贷率发生区间变化并连续6个月保持稳定的比例时，由市中心确定倍数执行标准，并发布执行。根据我市住房公积金个贷率现状，贷款额度暂按账户余额的20倍计算。
住房公积金账户正常缴存余额的认定标准：
（1）借款申请人与共同申请人在本市连续足额缴存12个月（含）以上、账户状态为“正常”且没有欠缴的，账户余额合并计算。
（2）共同申请人在本市未连续足额缴存满12个月或欠缴或账户状态为“封存”的，账户余额不纳入计算。
（3）共同申请人在异地（含部队，不含青岛、威海、潍坊、日照四城市）缴存住房公积金的，账户余额不纳入计算。
（4）借款申请人与共同申请人非正常补缴的账户金额不纳入计算。
2.按规定首付款比例计算的贷款额度
（1）购买首套住房，贷款额度不超过房产价值的70%，首付款比例不低于30%；
（2）购买第二套住房，贷款额度不超过房产价值的60%，首付款比例不低于40%。
3.按偿还贷款能力计算的贷款额度
计算公式：（申请住房公积金贷款的月还款额+商业贷款的月还款额+担保贷款的月还款额+其他借款的月还款额）/（借款申请人月收入+共同申请人月收入）≤50%
月收入的认定标准：
（1）借款申请人与共同申请人连续足额缴存12个月（含）以上、账户状态为“正常”且没有欠缴的，按最后缴存月份前12个月的住房公积金平均缴存基数认定。
（2）共同申请人没有缴存住房公积金或住房公积金账户状态为“封存”、“销户”的， 按照我市当年住房公积金最低缴存基数认定。
（3）共同申请人未连续足额缴存满12个月或住房公积金账户状态为“正常”但欠缴的，按申请贷款前12个月实际缴存月份的缴存基数与未缴存月份的月收入（按照我市当年住房公积金最低缴存基数）的平均值认定。
为解决低收入群体的贷款需求，若借款申请人按住房公积金账户正常缴存余额计算可贷额度低于20万元的，在同时符合第2与3项计算结果的，按20万元确定贷款额度。
目前，我市住房公积金个人最高贷款额度是45万元，最长贷款年限为30年。且男性申请人年龄+贷款期限不得超过65周岁，女性申请人年龄不得超过60周岁。二手房贷款期限不得超过所购房屋使用权的剩余使用年限。
