冰山质量巨大，惯性巨大，一旦移动很难停止；

房市体量巨大，惯性巨大，一旦涨跌（移动），也很难停止。股市经常剧烈波动，很大程度是不可预测的；房市基本不存在剧烈波动，只会平滑的移动，在短期是可以预测的。所以烟台房地产市场短期波动的时候，从某种程度上是可以预测的，它会有一些比较明显的现象。

1周期转换

在房地产市场下行时，大家会持币观望，总觉得还会降价，市场上的观望情绪浓重，需求被抑制。短期来看表现：二手房，新房成交量下滑，成交周期变长，市场上充斥着经济不好，房地产市场要崩盘，楼盘要降价等声音，具体表现为周边的人劝你再等等，看看。这时候会出现二手房房东降价抛售，就连抢手的学区房此时也是无人问津的情况。

2初期

随着货币政策的变化，金融资产的风险加剧，投资倾向开始变化，资金开始流入房地产市场，看房人增多，二手房看房人群也增多，最先表现的是二手房成交量，新房成交量开始上扬，此时价格并未开始变动，因为之前积累的大量库存需要去化，房东与开发商并不确定未来走势，因此这个阶段主要以去库存为主。具体表现为去化周期开始下滑，热点区域成交明显上升，学区房核心地段房源开始紧俏，去化速率加快

3中期

市场看房人群，和买房人群开始增多，成交量继续上升，此时中介，开发商开始造势，释放涨价预期，库存量下降，周边讨论房产的人开始增多，有一部分人开始考虑投资入场（并非刚需），大家一片涨势喜人，未入场的刚需购房者开始焦虑，加速看房进程，市场上出现了刚需+改善+投资同时入场的进程。

4后期

随着市场回暖，部分核心区域楼盘去化基本结束，开始涨价惜售，甚至出现日光盘，二手房房东开始跳涨，此时购房者已经处于非理性阶段，充斥着买到即赚到心理，市场明显过热。表现为问题盘，远郊盘也开始涨价，且销量甚好。去餐厅吃饭，一半以上都在讨论买房，涨价。土拍市场出现高溢价的地块，高溢价率,似乎一片欣欣向荣。

5末期

非理性上涨与非理性购房，出现的高溢价。行政手段开始收紧，收缩贷款，提高贷款利率，提高首付比例，限售限购。各类打压政策开始出台，会有一波短期调整，然后迅速降温，直至横盘，本轮周期基本结束，进入横盘调整期，等待下一轮周期。

结语：

1.历史总是惊人相似且不断重演，每轮周期从开始的怀疑到深信不疑到最后怀疑人生。

2.请深信调控手段，站在另一个角度思考，你以为的涨跌是市场化的结果？而非有意为之？有一双巨大有力的手在时刻把控着秩序，在市场极度非理性的时候出来改变节点。

3.请保持理性且独立思考，做出自己最真实需求的选择，做主人而非市场的奴隶。

4.烟台买房重点关注去化周期数据，本轮是回暖还是上涨让数据帮助你决策而非情绪。